Gebreken gehuurde woning of bedrijfsruimte

Gebreken aan het gehuurde

Als verhuurder of huurder kunt u worden geconfronteerd met discussies over gebreken aan het gehuurde, zoals constructieve problemen, achterstallig onderhoud, ongedierte, etc.

Gebreken aan een gehuurde woning of bedrijfsruimte kunnen het huurgenot van de huurder ernstig aantasten en kunnen escaleren tot geschillen over herstel, huuropschorting, huurprijsvermindering, schadevergoeding en zelfs beëindiging van de huurovereenkomst.

Wilt u weten wat u kunt doen bij gebreken aan het gehuurde?

Op deze pagina leggen wij uit hoe de gebrekenregeling in het huurrecht werkt. Hierbij wordt zowel ingegaan op gebreken bij woonruimte als op gebreken bij bedrijfsruimte of kantoorruimte. Ook leggen wij uit waarmee onze huurrecht advocaten en juristen u kunnen helpen bij gebreken aan het gehuurde, zowel buiten rechte als in rechte, zoals in gerechtelijke procedures over gebreken.

Wat is een gebrek?

De wet omschrijft een gebrek aan het gehuurde als volgt in artikel 7:204 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek:

‘Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.’

Uit deze wettelijke definitie blijkt dat de geobjectiveerde genotservaring van de huurder centraal staat. Het gaat er dus om wat er objectief gezien mocht worden verwacht bij aanvang van de huurovereenkomst van een goed onderhouden zaak van de betreffende soort. Het criterium ‘goed onderhouden’ betekent dat er bij achterstallig onderhoud al snel sprake zal zijn van een gebrek in juridische zin.

Tot zover de wettelijke definitie van een gebrek in huurrechtelijke zin.

Soorten gebreken in het huurrecht

Gebreken in het huurrecht zijn er in allerlei soorten en maten. Hieronder wordt ingegaan op veelvoorkomende gebreken bij de (ver)huur van woningen en bedrijfsruimte.

Achterstallig onderhoud aan het gehuurde

Bij achterstallig onderhoud is er – zoals hiervoor vermeld – vrijwel altijd sprake van een gebrek aan het gehuurde. Het gehuurde dient immers goed onderhouden te zijn.

Dit betekent niet dat het gehuurde in nieuwstaat moet verkeren. Bij een monumentaal grachtenpand mag een huurder bijvoorbeeld niet verwachten dat de muren kaarsrecht zijn of dat de (geluids)isolatie voldoet aan de normen van het Besluit bouwwerken leefomgeving (voorheen het Bouwbesluit).

Ook de zichtbare eigenschappen van het gehuurde bij aanvang spelen een rol. Zo is een verouderde badkamer op zichzelf geen gebrek, maar een badkamer waarbij de tegels van de muur vallen door vochtproblemen is dat wel.

Voorbeelden van achterstallig onderhoud zijn:

• Houtrot (rottende kozijnen)
• Afbladderend schilderwerk aan de buitenzijde
• Lekkages (dak, gevel, leidingen)
• Defecte installaties (CV, ventilatie, lift, elektra)
• Verzakking
• Vocht en schimmel (onder omstandigheden)

Uiteraard is het mogelijk dat bepaalde problemen niet worden veroorzaakt door achterstallig onderhoud, maar door verkeerd gebruik van het gehuurde door de huurder, zoals bij vocht en schimmel het geval kan zijn bij onvoldoende isolatie. Maar vocht en schimmel kan ook worden veroorzaakt door achterstallig onderhoud of door constructiefouten van het gehuurde (waarover hierna meer).

In voorkomende gevallen zal de precieze oorzaak moeten worden vastgesteld, bijvoorbeeld door een deskundige in te schakelen. Met een rapport van een deskundige kan in rechte worden aangetoond waardoor bepaalde problemen worden veroorzaakt en in welke mate dergelijke problemen het huurgenot van de huurder al dan niet aantasten.   

Constructiefouten in het gehuurde

Constructiefouten zijn gebreken in de bouw van het gehuurde en ontstaan vaak door fouten in het ontwerp, slechte uitvoering of verkeerde keuze van bouwmaterialen. Constructiefouten leveren vrijwel altijd een gebrek aan het gehuurde op.

Voorbeelden van constructiefouten zijn:

• Slechte/instabiele fundering
• Lekkage door manco’s aan daken of gevels
• Rioleringsproblemen (tenzij veroorzaakt door de huurder)
• Nutsvoorzieningen tot aan de meter/het aansluitpunt
• Defecte installaties (CV, ventilatie, lift, elektra)
• Onveilige situaties (brandveiligheid, asbest, gas)

 

Ongedierte in het gehuurde

Ongedierte, zoals muizen, ratten, kakkerlakken, houtworm, bedwantsen, etc., kunnen het huurgenot van een huurder ernstig verstoren. De aanwezigheid van ongedierte in een gehuurde woning of bedrijfsruimte levert echter niet altijd een gebrek in juridische zin op. De feitelijke oorzaak en omstandigheden zijn vaak doorslaggevend. Ongedierte dat kan binnendringen als gevolg van constructiefouten aan of achterstallig onderhoud van het gehuurde levert al snel een gebrek op, terwijl ander ongedierte, zoals bedwantsen die worden meegenomen van vakantie, geen gebrek aan een gehuurde woning hoeven op te leveren.

Voor meer informatie over (mogelijke) gebreken aan een gehuurde woning of bedrijfsruimte zie de rechtspraak over gebreken verderop op deze pagina.

Gebrek of kleine herstelling?

Niet alle defecten of beperkingen aan het gehuurde leveren een gebrek op. Een belangrijke categorie van defecten die niet als gebrek kwalificeren, zijn de zogenaamde kleine herstellingen zoals genoemd in artikel 7:217 van het Burgerlijk Wetboek:

'De huurder is verplicht te zijnen koste de kleine herstellingen te verrichten, tenzij deze nodig zijn geworden door het tekortschieten van de verhuurder in de nakoming van zijn verplichting tot het verhelpen van gebreken.'

Zoals hieruit blijkt, is de huurder in principe verplicht om eventuele kleine herstellingen op eigen kosten te verhelpen. Dit betekent dat een kleine herstelling in de regel niet als gebrek kan worden gekwalificeerd.

De wet bepaalt wat onder dergelijke kleine herstellingen moet worden verstaan en bepaalt ook welke tekortkomingen in elk geval als gebreken worden aangemerkt:

Artikel 7:240 van het Burgerlijk Wetboek:

'Bij algemene maatregel van bestuur kunnen herstellingen worden aangewezen die moeten worden aangemerkt als kleine herstellingen die krachtens artikel 217 voor rekening van de huurder zijn. Van de krachtens het onderhavige artikel vastgestelde bepalingen kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.' 

Artikel 7:241 van het Burgerlijk Wetboek:

'Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur wordt bepaald welke tekortkomingen in elk geval als gebreken worden aangemerkt. Van de krachtens dit artikel vastgestelde bepalingen kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.'

Wat zijn kleine herstellingen?

Het zogenaamde Besluit kleine herstellingen bepaalt wat onder kleine herstellingen moet worden verstaan:

'De herstellingen aangewezen in de bijlage behorend bij dit besluit worden in ieder geval aangemerkt als kleine herstellingen als bedoeld in artikel 240 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.'

De bijlage waarnaar hierboven wordt verwezen, luidt als volgt:

1. het witten van binnenmuren en plafonds en het schilderen van binnenhoutwerk en zo nodig het behangen van de binnenmuren;
2. de voorbereidende werkzaamheden voor de onder a omschreven werkzaamheden, waaronder in elk geval het plamuren, schuren en opvullen van gaatjes, butsen en geringe (krimp)scheuren;
3. het vastzetten en vastschroeven van loszittende onderdelen van de woonruimte, waaronder in elk geval loszittende trapleuningen, deurknoppen en drempels, elektrische schakelaars, wandcontactdozen en deurbellen; 
4. het, zonder dat daaraan noemenswaardige kosten verbonden zijn, vervangen en vernieuwen van bestanddelen en onderdelen van de woonruimte, die gemakkelijk zijn te vervangen en zich binnen het woonruimtegedeelte van het gehuurde bevinden, waaronder in elk geval: kraanleertjes en andere eenvoudig te vervangen onderdelen van kranen, deurknoppen en sloten, hang- en sluitwerk van de deuren en ramen, vloer- en plafondroosters, sleutels van binnen- en buitensloten, garnituur voor douche- en toiletruimte, garnituur voor de w.c., elektrische schakelaars, wandcontactdozen, deurbellen, kabel,- telefoon- en computeraansluitingen en vergelijkbare onderdelen van datanetwerken;
5. het gangbaar houden, regelmatig controleren van de beweegbaarheid en zo nodig oliën en smeren of ontkalken van beweegbare onderdelen, waaronder in elk geval: scharnieren van deuren, luiken en ramen, sloten en kranen
6. het treffen van voorzieningen ter voorkoming van (reparatie van) bevroren kranen;
7. het vervangen van lampen aan de buitenzijde van het woonruimtegedeelte van het gehuurde en in de gemeenschappelijke (buiten)ruimten;
8. het vervangen van beschadigde ruiten en ingebouwde spiegels, voorzover daaraan geen noemenswaardige kosten verbonden zijn;
9. het, zonder dat daaraan noemenswaardige kosten verbonden zijn, onderhouden en vervangen van onderdelen van technische installaties, gelegen binnen het woonruimtegedeelte van het gehuurde en daar deel van uitmakend, voorzover deze werkzaamheden onderhoudstechnisch eenvoudig zijn en geen specialistische kennis vereisen, waaronder in elk geval: het ontluchten en bijvullen van het water van de verwarmingsinstallatie, het opnieuw opstarten van de verwarmingsinstallatie na uitval, het vervangen van filters van de (mechanische) ventilatie en het schoonhouden van de roosters;
10. het aanbrengen en onderhouden van tochtwerende voorzieningen, indien noodzakelijk en voorzover aan deze werkzaamheden geen noemenswaardige kosten verbonden zijn;
11. het, zonder dat daaraan noemenswaardige kosten verbonden zijn, vervangen en vernieuwen van bestanddelen en onderdelen van de woonruimte welke zich buiten het woonruimtegedeelte van het gehuurde bevinden en die gemakkelijk zijn te vervangen, waaronder in elk geval: onderdelen van de brievenbus, onderdelen van de buitenlamp, onderdelen van de carport en onderdelen van de vlaggenstokhouder;
12. het onderhoud aan tuinen, erven, opritten en erfafscheidingen, zodanig dat deze onroerende aanhorigheden een verzorgde indruk maken, waaronder in elk geval: bij eerste bewoning van een woonruimte de tot het woonruimtegedeelte van het gehuurde behorende tuin of erf: de aanleg van de tuin of erf met uitzondering van de aanleg van opritten en toegangspaden en het aanbrengen van een eenvoudige erfafscheiding, het egaliseren van de tuin en het opbrengen van teelaarde, het regelmatig maaien van het gras, het regelmatig verwijderen van onkruid in de tuin en tussen tegels van opritten, toegangspaden en terrassen, het vervangen van gebroken tegels, het regelmatig snoeien van heggen, hagen en opschietende bomen, het vervangen van beplanting die is doodgegaan, het vervangen van kapotte planken of segmenten van houten erfafscheidingen, het rechtzetten en recht houden van houten erfafscheidingen, indien de erfafscheidingen zijn geverfd of gebeitst: erfafscheidingen regelmatig verven of beitsen;
13. het zonodig vegen van schoorstenen, afvoer- en ventilatiekanalen, voorzover deze voor de huurder bereikbaar zijn;
14. het schoonhouden en zonodig ontstoppen van het binnenriool tot aan het aansluitpunt vanuit het woonruimtegedeelte van het gehuurde op het gemeenteriool dan wel op het hoofdriool, voorzover deze riolering voor de huurder bereikbaar is;
15. het schoonhouden en zonodig ontstoppen van de vuilstortkoker en het schoonhouden van de vuilniscontainerruimte, voorzover deze voorziening en ruimte voor de huurder bereikbaar zijn;
16. het schoonhouden van het woonruimtegedeelte van het gehuurde en van de gemeenschappelijke ruimten;
17. het wassen en schoonhouden van de binnen- en buitenzijde van de ruiten, kozijnen, deurposten, het geverfde houtwerk en andere geverfde onderdelen, voorzover deze voor de huurder bereikbaar zijn;
18. het bestrijden van ongedierte, voorzover daaraan geen noemenswaardige kosten verbonden zijn en voorzover de aanwezigheid van dit ongedierte geen gevolg is van de bouwkundige situatie van de woonruimte;
19. het regelmatig schoonhouden van goten en regenafvoeren, voorzover deze voor de huurder bereikbaar zijn;
20. het regelmatig verwijderen van zwerfvuil;
21. het verwijderen van graffiti, voorzover daaraan geen noemenswaardige kosten verbonden zijn en voorzover deze graffiti voor de huurder bereikbaar is;
22. het legen van zink- en beerputten en septictanks.

Wat zijn geen kleine herstellingen, maar gebreken bij huur bij woonruimte?

Zoals hierboven vermeld bepaalt de wet ook welke tekortkomingen in ieder geval als gebrek in huurrechtelijke zin moeten worden aangemerkt.

Specifiek voor de huur van woonruimte geldt dat het Besluit huurprijzen woonruimte bepaalt wat als gebrek wordt beschouwd, hoe ernstig een bepaald gebrek is en tot welke huurprijsverlaging een dergelijk gebrek leidt. In dit verband wordt onderscheid gemaakt in 3 categorieën:

1. Zeer ernstige gebreken aan en tekortkomingen ten aanzien van de woonruimte
2. Ernstige gebreken aan en tekortkomingen ten aanzien van de woonruimte
3. Overige ernstige gebreken aan en tekortkomingen ten aanzien van de woonruimte zelf

De bovenvermelde 3 categorieën worden uitgewerkt in bijlage II bij het bovenvermelde besluit, waarnaar in dit verband kortheidshalve wordt verwezen.

Voor meer informatie wordt verder verwezen naar het zogenaamde gebrekenboek met het uitvoeringsbeleid van de Huurcommissie. Het gebrekenboek biedt inzicht in het beleid van de Huurcommissie ten aanzien van de categorieën gebreken en tekortkomingen en de daarbij behorende huurprijsverlaging. De meest actuele versie van het gebrekenboek kan worden gedownload uit het Beleidsboeken archief van de Huurcommissie

Feitelijke stoornissen door derden en beweringen van recht zijn geen gebreken

Zogenaamde feitelijke stoornissen door derden zonder bewering van recht zijn geen gebreken in huurrechtelijke zin. Hetzelfde geldt voor een bewering van recht zonder feitelijke stoornis.

De wet bepaalt hierover het volgende in artikel 7:204 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek:

‘Een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht als bedoeld in artikel 211 en een bewering van recht zonder feitelijke stoornis zijn geen gebreken in de zin van lid 2.’

Artikel 7:211 van het Burgerlijk Wetboek voegt hieraan - voor zover relevant - het volgende toe:

'Wanneer tegen de huurder door een derde een vordering wordt ingesteld tot uitwinning of tot verlening van een recht waarmee de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, ingevolge die overeenkomst niet belast had mogen zijn, is de verhuurder na kennisgeving daarvan door de huurder gehouden in het geding te komen ten einde de belangen van de huurder te verdedigen.

De verhuurder moet aan de huurder alle door deze vordering ontstane kosten vergoeden, doch, als de kennisgeving niet onverwijld is geschied, alleen de na de kennisgeving ontstane kosten.

[...]'

Dit laatste betekent dat de verhuurder voor de huurder zal moeten opkomen in een gerechtelijke procedure om de belangen van de huurder te beschermen. De verhuurder zal de huurder dus moeten vrijwaren. Een huurder die wordt gedagvaard kan dit bereiken door de verhuurder in vrijwaring op te roepen, waardoor de verhuurder ook partij in de betreffende gerechtelijke procedure wordt.   

Wat is een feitelijke stoornis zonder bewering van recht?

Voorbeelden van dergelijke feitelijke stoornissen door derden zijn verkeerslawaai, spelende kinderen en overlast door derden (niet zijnde andere huurders van de verhuurder). Dit soort stoornissen komen juridisch gezien voor rekening van de huurder. Voor zover een dergelijke feitelijke stoornis onrechtmatig is, kan de huurder de betreffende derde aanspreken op basis van onrechtmatige daad. De verhuurder staat hier verder buiten.

Dit laatste is anders bij overlast door andere huurders van de(zelfde) verhuurder. Een verhuurder is namelijk verplicht om actie te ondernemen tegen huurders die overlast veroorzaken om zo het huurgenot van andere huurders te waarborgen.

Wat is een bewering van recht zonder feitelijke stoornis?

Met een bewering van recht wordt bedoeld dat een derde zich beroept op een (vermeend) recht op het gehuurde, zoals een zakelijk recht (bijvoorbeeld een erfdienstbaarheid).

Zo daarbij geen sprake is van een feitelijke stoornis, is er (nog) geen sprake van een gebrek. Dus wanneer een derde slechts beweert een bepaald recht te hebben, maar geen actie onderneemt (waardoor het huurgenot feitelijk niet wordt verstoord), is geen sprake van een gebrek.

Dit ligt anders als er sprake is van een concrete en onmiddellijke dreiging in verband met een bewering van recht, zoals een aangekondigde ontruiming, een dreigende afsluiting van nutsvoorzieningen, etc. In dit soort gevallen hoeft de huurder niet af te wachten tot de verstoring van het huurgenot daadwerkelijk plaatsvindt. Een reëel en onmiddellijk gevaar voor aantasting van het huurgenot door een bewering van recht kan dan als gebrek worden aangemerkt. Het maakt voor de kwalificatie als gebrek daarbij niet uit of de betreffende aanspraak wel of niet terecht is. Dit komt juridisch gezien namelijk voor risico van de verhuurder, waardoor de verhuurder de huurder hiertegen zal moeten vrijwaren.

Samengevat geldt dat er in dit verband alleen sprake is van een gebrek wanneer de verhuurder via een contractuele band (tegenover medehuurders) of in verband met zijn hoedanigheid als verhuurder/eigenaar (voor vrijwaring tegen claims van derden) direct bij de (dreigende) stoornis is betrokken.