Vroegsignalering huurachterstand

Vroegsignalering huurachterstand

Heeft uw huurder een forse huurachterstand en wilt u van uw huurder af? Dan wilt u de huurovereenkomst waarschijnlijk laten ontbinden en het gehuurde laten ontruimen.

Maar als het om een particuliere huurder van een woning gaat, bent u wettelijk verplicht om de huurachterstand eerst bij de gemeente te melden. Doet u dit niet, niet tijdig of niet goed, dan loopt u het risico dat de rechter de gevorderde ontbinding en/of ontruiming afwijst en uw huurder niet hoeft te vertrekken ondanks de huurachterstand.

Op deze pagina wordt uitgelegd hoe u als verhuurder kunt voldoen aan uw wettelijke verplichting tot vroegsignalering van huurachterstand, zodat u daarna veilig kunt overgaan tot ontbinding en ontruiming.

• 
• 
• 
• 
• 
• 

Wat is vroegsignalering huurachterstand?

Sinds 1 januari 2021 zijn verhuurders op grond de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening wettelijk verplicht om huurders te wijzen op de mogelijkheid van gemeentelijke schuldhulpverlening en om huurachterstanden bij de gemeente te melden. Dit wordt vroegsignalering van huurachterstand genoemd.

Het niet-nakomen van deze wettelijke meldplicht kan civielrechtelijke consequenties hebben bij een gerechtelijke procedure tegen de huurder, vooral bij ontbinding van de huurovereenkomst en/of een ontruimingsprocedure.

Vorderingen tot ontbinding en ontruiming die op een huurachterstand worden gebaseerd, kunnen door de rechter worden afgewezen als de verhuurder niet heeft voldaan aan zijn verplichtingen tot vroegsignalering. Vorderingen die toezien op betaling van de huurachterstand, zoals bij huurincasso, kunnen wél worden toegewezen als niet aan deze regels is voldaan.

Toestemming vragen aan de huurder voor vroegsignalering

Bij het maken van de melding aan de gemeente verstrekt u persoonsgegevens van de huurder aan een derde. Vanwege de privacyregels die gelden ter bescherming van persoonsgegevens doet u er verstandig aan om de huurder vooraf om toestemming te vragen om zijn of haar persoonlijke informatie met de gemeente te delen.

Omdat u in voorkomende gevallen moet kunnen aantonen dat u uw huurder om toestemming hebt gevraagd, is het raadzaam om uw huurder hier aantoonbaar om te verzoeken, bijvoorbeeld door dit schriftelijk (per brief of per e-mail) te doen.

In deze brief kunt u uw huurder informeren over gemeentelijke schuldhulpverlening en uw voornemen om de huurachterstand bij de gemeente te melden. De volgende informatie van de huurder wordt in dit verband gedeeld:

• de NAW-gegevens

• de geboortedatum

• de contactgegevens, zoals het telefoonnummer en e-mailadres

• de hoogte van de huurachterstand en bijkomende kosten

• informatie over de huurovereenkomst

Het is raadzaam om uw huurder in deze brief duidelijk te verzoeken of hij of zij wel of niet akkoord gaat met het aanmelden van de huurachterstand bij de gemeente en daarbij de bovenvermelde informatie te delen. U kunt hierbij een termijn stellen om te reageren, bijvoorbeeld 7 dagen.

Weet alvast dat als uw huurder niet reageert, u wettelijk toch verplicht bent om de huurachterstand te melden. Doet u dat niet, dan kan de rechter zoals eerder vermeld de gevorderde ontbinding en ontruiming afwijzen.

Wilt u zeker weten dat dit goed gebeurt? Ons kantoor kan dit voor u uit handen nemen. Wij verzorgen in dat geval zowel de voorafgaande brief aan de huurder als de melding aan de gemeente, zodat u daar geen omkijken naar heeft. Zodra de geldende termijnen zijn verstreken, kan vervolgens worden overgegaan tot ontbinding en ontruiming.  

Beleid van rechters over vroegsignalering van huurachterstanden

Rechtbanken hanteren beleid over vroegsignalering van huurachterstanden, zodat procespartijen en hun vertegenwoordigers vooraf weten waaraan zij toe zijn in gerechtelijke procedures.

Het (algemene) beleid van rechtbanken over vroegsignalering blijkt uit de Aanbeveling Huurachterstand en ontbinding en ontruiming, versie 2023:

'De verhuurder wordt geacht zich te houden aan de in artikel 2 van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening genoemde informatie- en meldverplichtingen met betrekking tot huurachterstanden. Dit zal in de uitgebrachte dagvaarding inzichtelijk moeten worden gemaakt. Dit kan door de (door verhuurder aan huurder verzonden) brief in het geding te brengen waaruit blijkt dat aan de informatieverplichtingen is voldaan en te onderbouwen dat de achterstand bij de gemeente is gemeld. Als niet blijkt dat aan deze verplichtingen is voldaan, kunnen daar in het kader van de "tenzij" uit artikel 6:265 lid 1 BW de gevolgen worden verbonden die geraden voorkomen, waaronder het afwijzen van een gevorderde ontbinding en ontruiming. Dit kan ook in verstekzaken.'

Naast dit algemene rechterlijke beleid hanteren bepaalde rechtbanken ook eigen beleidsregels ten aanzien van vroegsignalering waaraan (ook) dient te worden voldaan omdat een vordering tot ontbinding en/of ontruiming anders kan worden afgewezen. Zo hanteert de Rechtbank Rotterdam bijvoorbeeld het beleid dat de dagvaarding binnen 2 tot 6 maanden na de melding moet worden betekend. Bij een kortere of langere termijn wordt de gevorderde ontbinding en/of ontruiming in beginsel afgewezen. Zo wordt met ingang van 1 mei 2024 het onderstaande beleid toegepast:

'1. Als tussen de melding en de datum waarop de dagvaarding is uitgebracht minder dan twee maanden ligt, dan zal de ontbinding en ontruiming worden afgewezen. De reden hiervoor is dat de melding tot doel heeft schuldhulpverlening op gang te brengen, zodat (een procedure tot) ontbinding en ontruiming voorkomen kan worden. Dat impliceert dat na de melding een redelijke termijn in acht moet worden genomen om opvolging te kunnen geven aan de melding. Naar het oordeel van de kantonrechters is twee maanden een redelijke termijn.
 
2. Als tussen de melding en de datum waarop de dagvaarding is uitgebracht meer dan zes maanden ligt, zal de ontbinding in beginsel worden afgewezen. Dat is alleen anders als de kantonrechter van oordeel is dat op grond van in de dagvaarding aangevoerde en met stukken onderbouwde omstandigheden toch van een oudere melding gebruik gemaakt kan worden. De reden hiervoor is dat, als na een melding geen schuldhulpverlening op gang komt, van een verhuurder mag worden verwacht dat hij actie onderneemt en ook dat dit enigszins voortvarend gebeurt. Naar het oordeel van de kantonrechters kan dagvaarden binnen zes maanden na de melding als voldoende voortvarend worden aangemerkt.'

Uit het arrest van het Gerechtshof Den Haag van 18 maart 2025 blijkt echter dat het hof dit bovenvermelde beleid in zijn algemeenheid te ver vindt gaan. Het gerechtshof wijst de gevorderde ontbinding en ontruiming daarom alsnog toe:

'Hoewel het hof het belang onderkent van een vlotte dagvaarding nadat Vroegsignalering niet tot resultaat heeft geleid, gaat het nieuwe beleid naar het oordeel van het hof in zijn algemeenheid te ver. Het nieuwe beleid houdt immers in wezen in dat de kantonrechter in het nadeel van de verhuurder een belangenafweging in dat stadium (dat wil zeggen als meer dan zes maanden zijn verstreken sinds de Vroegsignalering) zonder meer achterwege laat, tenzij verhuurder, met stukken onderbouwd, de kantonrechter tot een belangenafweging weet te brengen. Dit alles ondanks de eerdere Vroegsignalering door verhuurder en de daarbij al aan huurder geboden hulp.

Aldus wordt de balans in te vergaande mate verstoord. Op basis van het nieuwe beleid (onder 2) moet de actie steeds eenzijdig van de verhuurder komen, ondanks door verhuurder al gestelde tekortkomingen van huurder. Echter naar het oordeel van het hof mag ook van huurder enige activiteit worden gevergd, zeker nu hij na de Vroegsignalering in het hulpverleningstraject is gekomen/is kunnen komen. Dit geldt des te sterker, nu de verhuurder zeker de sociale verhuurder ook moet letten op zijn kosten en op de belangen van de vele woningzoekenden die wachten op een schaarse huurwoning. Steun aan de financieel zwakke(re) huurder enerzijds is belangrijk, maar het nieuwe beleid heeft te weinig oog voor de zwaarwegende belangen van verhuurder (zeker de sociale verhuurder) anderzijds.' 

Bel ons voor gratis advies over vroegsignalering van huurachterstand

Bel ons gerust als u wilt sparren met een gespecialiseerde advocaat huurrecht. Dan kunnen wij samen de beste aanpak van uw huurzaak bespreken.

• In 1 minuut doorverbonden met een huurrecht advocaat
• Samen sparren over uw huurzaak
• Vrijblijvend juridisch advies over de beste aanpak
• Op werkdagen van 09:00 - 17:00 uur (lokaal tarief)

Wij bieden gratis huurrecht advies aan voor:

• zakelijke verhuurders
• zakelijke huurders (zoals bedrijven)
• particuliere verhuurders (zoals vastgoedbeleggers)
  
  

Bel ons op 010 - 820 028 4

Of laat ons u vrijblijvend terugbellen door hieronder uw contactgegevens in te vullen. Dan bellen wij u zodra het u uitkomt. Dit is praktisch als u contact wilt opnemen buiten onze openingstijden.

Wij werken niet voor particuliere huurders. Particuliere huurders die op zoek zijn naar een pro deo advocaat verwijzen wij graag naar het Juridisch Loket of de Raad voor Rechtsbijstand

Contact opnemen voor gratis huurrecht advies 

Ja, neem vrijblijvend contact met mij op voor gratis advies.

 

Naam*:

Bedrijfsnaam:

Telefoon*:

E-mail*:

Hoogte vordering:

Uw bericht*:

Velden met een * zijn verplicht

Verzenden

Rechtspraak over vroegsignalering van huurachterstanden

Hieronder is een selectie van rechtspraak over vroegsignalering van huurachterstanden verzameld.

Rechtspraak over afwijzing ontbinding/ontruiming wegens niet melden van huurachterstand

Een vorderingen tot ontbinding en/of ontruiming wordt afgewezen als de verhuurder de huurachterstand niet bij de gemeente heeft gemeld.

De verplichting van de verhuurder om een huurachterstand bij de gemeente te melden, geldt ook als de huurder niet heeft gereageerd op de vraag van de verhuurder of de gegevens van de huurder mogen worden gedeeld met de gemeente (ECLI:NL:RBROT:2026:1349):

'2.2. Het is onvoldoende aannemelijk dat de rechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst ontbindt. Daarom kan de kantonrechter daar in deze kortgedingprocedure niet op vooruitlopen door [gedaagde] te veroordelen de woning te ontruimen Weliswaar is de huurachterstand ernstig genoeg voor ontbinding van de huurovereenkomst, maar alle omstandigheden wegen mee. Een zwaarwegende omstandigheid is dat [eiseres] verplicht was om de acties uit te voeren die staan onder a tot en met d van artikel 2 Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening (hierna: het Besluit) en om de hoogte van de huurachterstand en de gegevens van [gedaagde] te melden bij de gemeente. [eiseres] heeft echter geen melding gemaakt bij de gemeente. [eiseres] heeft in een e-mail van 12 december 2025 wel aan [gedaagde] gevraagd of zij haar gegevens mocht delen met de gemeentelijke schuldhulpverlening, maar [gedaagde] heeft daarop niet gereageerd. Volgens [eiseres] hoefde zij daarom de huurachterstand niet te melden bij de gemeente. Daarin volgt de kantonrechter [eiseres] niet. Uit artikel 2 onder d van het Besluit volgt dat de verhuurder moet aanbieden om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan de gemeente verstrekken. Als de huurder daar vervolgens niet afwijzend op reageert (en is voldaan aan de overige vereisten onder a tot en met c van artikel 2), moet de verhuurder de huurachterstand en de gegevens van de huurders melden bij de gemeente. Ook als een huurder niet reageert, moet de verhuurder dus zijn gegevens doorgeven aan de gemeente. Dat staat ook duidelijk in de toelichting op het Besluit:

“Er zijn omstandigheden die het wenselijk maken dat in gevallen dat de niet betalende huurder niet heeft gereageerd op het aanbod schuldhulpverlening in te schakelen, de verhuurder persoonsgegevens omtrent diegene mag doorgeven aan een schuldhulpverleningsinstantie zodat zij contact op kunnen nemen met de niet betalende huurder. Het gaat hierbij veelal om situaties waarbij mensen niet alleen betalingsproblemen hebben met de huur, maar ook andere betalingsverplichtingen zoals energierekeningen niet meer nakomen. In dergelijke gevallen lukt het de verhuurder vaak niet om in contact te treden met de huurder. Een verhuurder moet, indien een huurder niet heeft gereageerd op het aanbod om hulp in te schakelen, en pogingen tot persoonlijk contact zijn mislukt, de nodige gegevens doorgeven aan de gemeente."

Veelgestelde vragen over vroegsignalering van huurachterstanden

Hieronder worden veelgestelde vragen over vroegsignalering van huurachterstanden beantwoord.